2017年11月15日水曜日

三菱地所物流リートは分配利回り約4%。財務余力が高く、物件取得で、さらなる利回り向上を期待したい!

 

■三菱地所物流リートとは?

三菱地所がスポンサーの物流施設に特化したリートです。
リートは、投資家から集めたお金で不動産に投資し、その家賃を投資家に分配する投資商品です。
三菱地所物流リートは、2017年9月に新規上場したばかりの新しいリートになります。

リートの魅力は、株式以上に分配(配当)利回りが高いことです。
また、家賃が分配金の元手なので、株式より安定しやすい長所もあります。
この三菱地所物流リートの場合は、分配金利回りは約4%もあり、配当金目的の投資なら非常に魅力的です。

〔参考記事〕分配金利回り3%超・高利回りが凄い。上場不動産投信J-REITおすすめ銘柄5選!





■ 物件取得による利回り向上に期待!

リートは、分配利回りを高めるため、投資家から集めた資本に加え、ほぼ同額の借入も行って不動産を取得しています。
多くの場合、借入により、自己資本比率は約50%が目安になります。

一方で、三菱地所物流リートは、自己資本比率が約30%で、まだ財務余力が十分にあります。
仮に、自己資本比率50%まで物件取得するなら、まだ約300億円分が取得でき、分配金利回りは5%後半まで高まる試算となります。
捕らぬ狸の皮算用かもしれませんが、物件取得にも期待しています。

〔参考記事〕利回り3%超・高利回りが凄い。J-REITで不動産投資のメリット・デメリット・注意点まとめ!



■ 物流施設の将来性はどうなのだろうか?

三菱地所物流リートの最大の強みは、スポンサー企業が不動産最強の三菱地所ということです。
リーマンショックのような株価暴落時には、スポンサー企業によって安定感が大きく左右されました。

ところが、この三菱地所の強みは都心に競争力の高い不動産を持っていることですが、物流施設は郊外に多いものです。
都心の土地には、物理的に一定の限界があります。
一方で、物流施設は郊外にあるので、作りやすいような気がします。

また、最近は物流施設ブームのような雰囲気で、新規施設が増えて、賃料低下が心配されます。
ネット社会の進行、自動化により、設備の進化も早く、陳腐化も心配です。

素人ながら心配が絶えませんが、どんな投資先にも、多少の懸念すべき点はあるものです。
当面は、物件取得による利回り向上に期待しながら、分配金生活を楽しみたいと思います。

〔参考記事〕高利回りJリートへの投資では、スポンサー会社をチェックすることが重要だ!



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