■ Ｊリートの魅力は高利回りだ！
不動産投資に関心はあっても、実物投資はハードルが高いと感じる方も多いと思います。
僕も、典型的なその１人です。
そこで、不動産にお手軽に投資できるＪリートに注目しています。
Ｊリートは、投資家から集めたお金で不動産を買い、その賃料収入を投資家に分配する金融商品です。
最大の魅力は、なんといっても約３～７％もある高利回りです。
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僕は、分配金を目的に、次のようなＪリートに投資しています。
・三菱地所物流リート投資法人：分配金利回り約４％
・さくら総合リート投資法人：分配金利回り約６％
・阪急阪神リート投資法人：分配金利回り約４％
・投資法人みらい：分配金利回り約６％
・東急リアル・エステート投資法人：分配金利回り約３％
Ｊリートに投資している方は、分配金が目的の方が大半だと思います。
そこで、分配金の行方に影響する、不動産の基礎データである賃料・空室率は、必ず押さえておくべきです。
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★オフィス賃料の推移について
アベノミクスによる好景気を背景に、オフィス賃料は、順調に増加中です。
この賃料は、三鬼商事が、東京主要５区である、千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区の数値を公表しています。
それによると、２０１８年１２月の平均賃料は、２万８８７円です。
これは６０か月連続の上昇中だそうです。
オフィス賃料は、好況時は上昇する一方で、不況時は下落します。
リーマンショック後の最安値は、２０１３年の１万６２０７円だったので、この５年間で約３割も上昇しています。
★オフィス空室率の推移について
賃料と同様に、こちらも好況を背景に順調です。
東京地区において、２０１８年１２月の平均空室率は１．８８％と、バブル崩壊後の歴史的な水準です。
本来、空室率の目安は、需給均衡ラインとされる約５％です。
リーマンショック後の最悪期である２０１１年には、空室率が９．０１％という時期もありました。
■賃料収入の減額幅を把握しよう！
賃料・空室率は、当然にしてＪリートの分配金にも影響します。
そこで、もしも、リーマンショック並みの景気後退があった場合に、どれくらい分配金が減配されるのか、検証してみました。
注目すべきは、賃料・空室率は、景気に対して遅効性があることです。
理由は、通常、不動産の契約は複数年にまたがるので、次の契約更新までは、現状の賃料・空室率が維持されるためと思われます。
リーマンショック時でも、危機から３年後の２０１１年頃が最悪期です。
当時の賃料１万６９３２円、空室率９．０１％を前提とすれば、賃料収入は現行の約７５％まで減少する想定となります。
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■ 分配金の減配リスクはデカい！
賃料収入の減額をもとに、僕が保有するＪリートで試算すると、分配金は最大で半分くらいまで減配されそうです。
賃料収入以上に、分配金が減額される理由は、賃貸事業費用にあります。
賃貸事業費用は、外注委託費、水道光熱費、公租公課、修繕費、減価償却費などのことです。
こういった費用は、賃貸収入費が減っても、固定費として必要です。
僕は、これまで高利回りを魅力に、Ｊリートに投資してきました。
でも、今回試算してみて、景気後退時には想定していた以上に、分配金が減額されることが分かりました。
減配リスクも頭に入れたうえで、Ｊリートに投資する必要があると思います。
★投資法人みらいの場合
収益構造などから、景気変動によって収入が約７５％になると、分配金は約５０％まで減る試算です。
現行の株価なら、分配金利回りは５．９９％⇒３．００％に減配見込みです。
【現行の収益構造】
・収入 ９９８１百万円
・費用 ４９６８百万円
・分配金原資 ５０１３百万円
【収入７５％の場合の収益構造】
・収入 ７４８５百万円
・費用 ４９６８百万円
・分配金原資 ２５１７百万円
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僕は、銘柄選びの参考にしています。
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