2019年1月29日火曜日

分配金半減も有り得る。高利回りJリートに投資するなら、賃料・空室率は必ず押さえるべし!

 

■ Jリートの魅力は高利回りだ!

不動産投資に関心はあっても、実物投資はハードルが高いと感じる方も多いと思います。
僕も、典型的なその1人です。
そこで、不動産にお手軽に投資できるJリートに注目しています。

Jリートは、投資家から集めたお金で不動産を買い、その賃料収入を投資家に分配する金融商品です。
最大の魅力は、なんといっても約3~7%もある高利回りです。

・利回り3%超・高利回りが凄い。J-REITで不動産投資のメリット・デメリット・注意点まとめ!





■ 不動産の基礎データは押さえておきたい!

僕は、分配金を目的に、次のようなJリートに投資しています。

・三菱地所物流リート投資法人:分配金利回り約4%
・さくら総合リート投資法人:分配金利回り約6%
・阪急阪神リート投資法人:分配金利回り約4%
・投資法人みらい:分配金利回り約6%
・東急リアル・エステート投資法人:分配金利回り約3%

Jリートに投資している方は、分配金が目的の方が大半だと思います。
そこで、分配金の行方に影響する、不動産の基礎データである賃料・空室率は、必ず押さえておくべきです。

・分配金利回り3%超・高利回りが凄い。上場不動産投信J-REITおすすめ銘柄5選!


★オフィス賃料の推移について

アベノミクスによる好景気を背景に、オフィス賃料は、順調に増加中です。
この賃料は、三鬼商事が、東京主要5区である、千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区の数値を公表しています。

それによると、2018年12月の平均賃料は、2万887円です。
これは60か月連続の上昇中だそうです。

オフィス賃料は、好況時は上昇する一方で、不況時は下落します。
リーマンショック後の最安値は、2013年の1万6207円だったので、この5年間で約3割も上昇しています。



★オフィス空室率の推移について

賃料と同様に、こちらも好況を背景に順調です。
東京地区において、2018年12月の平均空室率は1.88%と、バブル崩壊後の歴史的な水準です。

本来、空室率の目安は、需給均衡ラインとされる約5%です。
リーマンショック後の最悪期である2011年には、空室率が9.01%という時期もありました。




■賃料収入の減額幅を把握しよう!

賃料・空室率は、当然にしてJリートの分配金にも影響します。
そこで、もしも、リーマンショック並みの景気後退があった場合に、どれくらい分配金が減配されるのか、検証してみました。

注目すべきは、賃料・空室率は、景気に対して遅効性があることです。
理由は、通常、不動産の契約は複数年にまたがるので、次の契約更新までは、現状の賃料・空室率が維持されるためと思われます。

リーマンショック時でも、危機から3年後の2011年頃が最悪期です。
当時の賃料1万6932円、空室率9.01%を前提とすれば、賃料収入は現行の約75%まで減少する想定となります。

・高分配利回りが凄い。太陽光発電インフラファンド4選!



■ 分配金の減配リスクはデカい!

賃料収入の減額をもとに、僕が保有するJリートで試算すると、分配金は最大で半分くらいまで減配されそうです。
賃料収入以上に、分配金が減額される理由は、賃貸事業費用にあります。

賃貸事業費用は、外注委託費、水道光熱費、公租公課、修繕費、減価償却費などのことです。
こういった費用は、賃貸収入費が減っても、固定費として必要です。

僕は、これまで高利回りを魅力に、Jリートに投資してきました。
でも、今回試算してみて、景気後退時には想定していた以上に、分配金が減額されることが分かりました。
減配リスクも頭に入れたうえで、Jリートに投資する必要があると思います。

★投資法人みらいの場合
収益構造などから、景気変動によって収入が約75%になると、分配金は約50%まで減る試算です。
現行の株価なら、分配金利回りは5.99%⇒3.00%に減配見込みです。

【現行の収益構造】
・収入 9981百万円
・費用 4968百万円
・分配金原資 5013百万円

【収入75%の場合の収益構造】
・収入 7485百万円
・費用 4968百万円
・分配金原資 2517百万円

・投資法人みらいが凄い。高配当・株主優待まとめ!



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