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2024年3月7日木曜日

三菱地所物流リートが凄い。分配金・保有不動産まとめ!

 

「三菱地所物流リート投資法人(3481)」は、東証に上場する不動産投資信託(Jリート)です。
三菱地所がスポンサー企業で、物流施設に投資しています。

Jリートは、投資家から集めたお金で不動産に投資し、その賃料を投資家に還元する投資商品です。
分配金利回りの高さが魅力的で、三菱地所物流リートも約4%もあります。

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■ 三菱地所物流リートの分配金まとめ!

Jリートは、税法上の絡みから、その利益のほとんどを投資家に分配する必要があります。
そのため、投資家は、小口の大家さんみたいなものです。

三菱地所物流リートの分配金は、上場以来、じわじわと増配しています。
コロナ禍の中でも、安定した分配金を維持しています。
この背景としては、残期間が約7年という長期賃貸契約と、契約改定時に約5%の増額を実現しています。

LTV50%水準とした場合は、約500億円の買付余力があります。
この買付余力を生かせば、今後も、安定した分配金を期待できることから、引き続き継続保有の予定です。

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■ 三菱地所物流リートの保有物件まとめ!

Jリートは、分配金利回りの高さが魅力ですが、安定して分配金を支払うためには、保有不動産が重要です。
三菱地所物流リートの物件は、首都圏が過半を占めます。
それでも、近畿圏、中部圏にもエリア分散されており、災害リスクの観点からも、一定の評価ができそうです。


最大の保有物件は、ロジポート川崎です。
東京と横浜のそれぞれまで車で30分以内という立地の良さが魅力で、2019年竣工のマルチテント型施設です。


Jリートの保有不動産の価値を測るために、含み益があります。
三菱地所物流リートは、現在の帳簿価額2573億円に対し、鑑定評価額3007億円で、含み益は約430億円もあります。
また、鑑定ベースのLTVは約33%であり、財務面も安定しています。


【基礎情報】
三菱地所物流リート投資法人(3481)
(令和6年3月1日時点)
・株価 348,500円
・PBR 1.10
・PER 24.87
・自己資本比率 58.9%
・配当利回り 4.44%
・最低投資額 348,500円


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